O retrofit, técnica de modernização para dar novas vocações a construções antigas, vem crescendo no país como alternativa viável e sustentável para reocupar os centros das cidades que foram esvaziados, especialmente, no período da pandemia. No Rio de Janeiro, esse movimento, que começou pela Zona Sul da cidade, vem se estendendo à área central, com o redesenho de prédios em lugares com poucas habitações, como as ruas da Alfândega e Gonçalves Dias e a Avenida Presidente Vargas.

Vantagens do Retrofit em Áreas com Escassez de Terrenos

O fato é que o retrofit funciona como uma ótima saída para locais em que há escassez de terrenos disponíveis para iniciar uma obra do zero. O modelo traz outras vantagens, entre elas revitalização, renovação, segurança, além da própria sustentabilidade, já que reaproveita a construção existente.

Exemplos de Retrofit no Brasil: Caso do Edifício Marajó

A arquiteta Carla Leal, gerente de projeto responsável pelo retrofit do Edifício Marajó (SP), entregue pela MMC Investimentos em 2018, concorda. “Há uma demanda latente para reocupar os centros e os prédios ociosos que tinham uma funcionalidade na década de 1950 e que podem ter novos destinos. Temos vários exemplos em São Paulo como o Edifício Marajó, que hoje é um residencial com 19 apartamentos e duas lojas. O retrofit veio para trazer um viés de sustentabilidade, pois a construção civil ainda é vista como vilã. Neste tipo de empreendimento, é possível colocar uma energia sustentável ou uma coleta de lixo, entre outras soluções”, diz a especialista.

Dificuldades do Retrofit no Brasil: Burocracia e Financiamento

Na visão de Carla, além da parte burocrática, o segmento encontra outros entraves como a parte de financiamento. “A burocracia durante a aprovação é muito demorada, o que pode atrasar o andamento do projeto. Além disso, é difícil encontrar um canal de financiamento como existe na incorporação. Até existe alguma coisa, mas os juros são muito altos. Ainda não temos no Brasil um mecanismo de financiamento exclusivo para o retrofit como a Europa tem. Então, o investidor precisa colocar do próprio bolso para seguir com o empreendimento”, observa a arquiteta.

Sucesso do Retrofit do Edifício Marajó

Mesmo com estes obstáculos, Carla conta que o retrofit do Edifício Marajó, construído na década de 1950, foi um grande sucesso desde o início. A experiência pode, inclusive, servir de exemplo para outras incorporadoras em todo o país.

“O prédio foi comprado em 2016. Fizemos várias pesquisas nos órgãos burocráticos e como não houve nenhuma mudança significativa, o processo avançou rapidamente. Começamos as obras internas no fim de 2017 e no meio de 2018 iniciamos a comercialização. Vendemos tudo em menos de seis meses”, afirma a arquiteta.

O Papel da Urban Systems no Retrofit do Edifício Marajó

O empreendimento contou com estudo de potencial de mercado da Urban Systems. “Procuramos a Urban Systems na fase final de obra para identificar o público-alvo, preço viável de metro quadrado e as melhores estratégias de marketing para colocar o produto no mercado”, conta Carla.

Leandro Begara, diretor de Inteligência de Mercado da Urban Systems, complementa que o estudo para o Edifício Marajó foi bem específico. “Por ser um retrofit, lidamos com um prédio que já existe e, portanto, levamos em consideração as características presentes, respeitando as regras para este tipo de modernização. Nosso papel foi mostrar os cenários de mercado e os possíveis resultados para ajudar na tomada de decisão do empreendedor”, explica Begara.

Desafios Estruturais e Históricos do Retrofit: O Caso do Bunker no Edifício Marajó

Inaugurado nos anos 1950, o Marajó trazia ainda uma peculiaridade: como reflexo da Segunda Guerra Mundial, sua estrutura levava mais concreto do que ferro. Além disso, a documentação cita a existência de um bunker, medida de segurança contra um possível ataque aéreo. Com o passar do tempo, o prédio foi abandonado e invadido – uma situação muito comum em imóveis que construtoras adquirem para retrofitar.

Avaliação de Mercado: Um Passo Essencial para o Sucesso do Retrofit

Na opinião dos especialistas, para o sucesso deste tipo de empreendimento, é imprescindível que incorporadores e investidores avaliem de forma profunda o mercado e os produtos oportunos, uma vez que precisam tomar uma decisão de investimento pautada no menor risco.

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